segunda-feira, 25 de janeiro de 2010

Resumo Histórico do Financiamento Imobiliário no Brasil

A questão do financiamento habitacional é um problema enfrentado por todas as economias capitalistas, desde as periféricas e as dos países chamados de “em desenvolvimento”, até as dos países desenvolvidos (EUA e Europa Ocidental). Abaixo, será colocado de forma sucinta e cronológica, o caso brasileiro.

A - ) Do início do século XX a 1964

Até a década de 1930, a totalidade da produção habitacional brasileira coube à iniciativa privada, configurando o capital rentista que, originário de atividades agropecuárias ou mercantis, buscava no mercado imobiliário investimentos que gerassem alguma renda. Este capital rentista explorava as oportunidades ligadas à falta de moradias nas cidades brasileiras que cresciam rapidamente no final do século XIX e início do século XX, principalmente São Paulo e Rio de Janeiro. (BOTELHO, 2007)
A lei da oferta e da procura dominava o mercado habitacional nesse período, regulando o setor imobiliário e fazendo com que a falta de moradias e a conseqüente elevação dos valores locativos levassem a um aumento da produção de novas unidades. O fenômeno era regulado pela capacidade de pagamento dos diferentes setores sociais, de forma que se produziu uma gama de soluções habitacionais de distintas dimensões, qualidades e padrões, refletindo a estratificação social prevalecente.
Na República Velha, os setores beneficiados pelo mercado rentista sempre tiveram força para impedir todas as ações que prejudicassem a locação imobiliária. O Estado limitou-se a proposição de medidas de caráter legislativo e, no âmbito da polícia sanitária, a reprimir as situações mais calamitosas. (BONDUKI, 2004).
Dado o pequeno poder aquisitivo de grande parte da população urbana, devido aos baixos salários pagos para a classe trabalhadora, a solução “oferecida” pelo mercado para o problema habitacional foram os cortiços e as casas com infra-estrutura abaixo do mínimo. Em São Paulo, proliferavam os cortiços e suas diversas modalidades, como o hotel-cortiço, a casa de cômodos, os cortiços improvisados e o cortiço-pátio. (BONDUKI, 2004)
Os cortiços eram acomodações de quarto e cozinha – às vezes no mesmo cômodo – e os serviços de água para beber, para lavar roupa, para tomar banho e outras utilidades, eram comunitários. (CORDEIRO FILHO, 2008) Desta forma, este tipo de habitação apresentava maior rendimento para seu proprietário que as vilas de casas unifamiliares, que passou a ser a alternativa para as camadas pobres da população e de renda média: as vilas operárias. (BOTELHO, 2007)
Existiam duas modalidades muito diversas dessas vilas, sendo:
- uma, o assentamento habitacional promovido por empresas e destinado aos seus funcionários;
- outra, produzido por investidores privados e destinados a locação.
Muitas vezes, estas duas modalidades apresentavam as mesmas tipologias e características e, por isto, se confundiam na paisagem urbana. (BONDUKI, 2004)
A Vila Maria Zélia, na cidade de São Paulo, foi construída, ainda em 1916, com o objetivo de fornecer excelente moradia aos funcionários de uma indústria de tecidos. Seu charme permanece até hoje, com uma simpática entrada, uma pracinha, escola, uma igreja e dois prédios que relembram a época e a arquitetura. (CORDEIRO FILHO, 2008)
O Estado procurou incentivar a iniciativa privada na produção de casas para a população operária, como parte de sua campanha sanitarista. Foram propostas no período da Primeira República várias leis de estímulo à construção de vilas operárias, de acordo com os padrões da visão higienista. (BOTELHO, 2007)

Com o fim da Primeira República, e o início do governo Vargas, o problema habitacional passou a ser encarado de forma distinta a que vinha sendo até então. Segundo opinião generalizada, a iniciativa privada era incapaz de enfrentar o problema, tornando-se inevitável a intervenção do Estado. Este consenso respaldou a criação ou fortalecimento dos órgãos governamentais encarregados de produzir ou financiar a produção de habitações, como as Carteiras Prediais dos Institutos de Aposentadoria e Pensões (IAPs) e a Fundação Casa Popular (FCP, fundada já na gestão Dutra). O setor rentista, por sua vez, foi marginalizado pelo poder público, sendo suas atividades cada vez mais regulamentadas pelo e prejudicadas pela ação estatal. (BOTELHO, 2007)
Em 1942, a instituição da Lei do Inquilinato, que estabelecia a regulamentação do mercado de aluguéis e seu congelamento, constituiu uma das principais causas da transformação das formas de provisão habitacional no Brasil, desestimulando a produção rentista e transferindo para o Estado e para os próprios trabalhadores (através da autoconstrução) o encargo de construir suas moradias. (BOTELHO, 2007)
A partir de 1944, as instituições de previdência social passaram a realizar empréstimos imobiliários de forma mais sistemática e ampla, dado que a conjuntura econômica favorecia a arrecadação e o crescimento dos fundos dos institutos. (RIBEIRO, 1997 apud BOTELHO, 2007)
O primeiro órgão criado no âmbito federal com a exclusiva atribuição de solucionar o problema habitacional no país foi a Fundação da Casa Popular (FCP), em fevereiro de 1946. Esta produziu 143 conjuntos com 18.132 unidades habitacionais, em dezoito anos de existência. Um número considerado muito reduzido, de uma atuação quase nula se comparada com os IAPs, que serão descritos a seguir, e não tinham como função exclusiva, a produção de moradias. Estes Institutos foram responsáveis por viabilizar a construção de 123.995 unidades habitacionais, sem contar os outros milhares de apartamentos financiados para a classe média. (BONDUKI, 2004)
Em meio às medidas do governo Vargas para regulamentar as condições da força de trabalho, surgem os Institutos de Aposentadorias e Pensões (IAPs), que embora tenham sido as primeiras instituições públicas de envergadura a tratar da questão habitacional, sempre relegaram esta atividade a um segundo plano em relação às suas finalidades precípuas, isto é, proporcionar benefícios previdenciários (aposentadorias e pensões) e assistência médica. E assim, a habitação sempre apareceu de maneira ambígua entre as atividades dos IAPs. (BONDUKI, 2004)
A década de 1960, que pretendia ser uma década mais industrializada, foi um tímido estopim do mercado imobiliário brasileiro. Como já foi apontado, até então as construções não eram em escala produtiva.
Os IAPs eram a possibilidade de financiamento para a aquisição de moradia a quem tinha o privilégio de, através de inscrição antecipada em seus institutos de previdência, adquirir um imóvel para pagamento parcelado em conjuntos habitacionais que ensaiavam seus primeiros passos no mercado imobiliário brasileiro.
Na cidade de São Paulo é possível encontrar vários desses conjuntos habitacionais financiados pelos IAPs. Ao final da Avenida Nove de Julho, no bairro do Cambuci, há ainda hoje edifícios bem conservados daquela época. (CORDEIRO FILHO, 2008)
Segundo BONDUKI (2004), os institutos foram, de fato, essenciais para a viabilização das incorporações imobiliárias no Brasil. Mas é necessário colocar que a maioria dos recursos destinados à produção imobiliária dos IAPs teve como beneficiados membros da classe média e alta.
Juntamente com os IAPs, outras poucas entidades eram voltadas para o empréstimo hipotecário como forma de aplicação de seus recursos: Caixas Econômicas; Organizações Privadas (como algumas companhias de seguros) e particulares. (BOTELHO, 2007)
Em 1964, com o início do regime militar no Brasil, os IAPs foram extintos, e a previdência social passou a ser centralizada no INPS (Instituto Nacional de Previdência Social), com as atribuições das carteiras prediais dos IAPs transferidas para o Banco Nacional de Habitação (BNH). (BOTELHO, 2007)
A próxima postagem fará referência a um segundo momento do histórico brasileiro de políticas de Financiamento Imobiliário, a criação do SFH - Sistema Financeiro Habitacional.